Stěhování do Německa - bydlení

posted 01.06.2015

Když jsem před dvěma měsíci přijel na Berlin Hbf, první dny ve městě a zařízení nového živobytí jsem si v mnoha ohledech představoval trochu jinak, než jaká byla skutečnost. Žádné velké překážky to nejsou, první měsíc ale člověka naučí o tom, že Němci mají priority postavené úplně jinak než my.

Můj prapůvodní plán byl přijet o týden dříve, podívat se po bydlení, zajistit zdravotní pojištění, otevřít účet v bance a zaregistrovat se na úřadě. Po týdnu jsem neměl ani jedno. Postupem času si ale všechno sedlo a není nutné propadat panice, pokud něco z následujícího bude chvíli trvat.

V textu jsou moje konkrétní zkušenosti z Berlína na konci roku 2014. První část bude věnována bydlení, asi nejkritičtější části stěhování, všechno ostatní už je hračka. Většina z poznámek bude přenositelná i na ostatní města v Německu, např. v Mnichově nebo Hamburku je ale hledání bytu ještě výrazně těžší.

Priorita #1: Adresa

Ke každému dalšímu kroku na úřadě, v bance, u operátora, etc. budete potřebovat adresu. Je skoro zbytečné pokoušet se zařizovat cokoliv bez ní. Už v Čechách jsem začal slyšet komentáře, že to není tak snadné. Výborný článek je How to find a flat in Berlin. Popisuje dobře úskalí hledání bytu a jak je řešit.

Nájem nebo WG

V Berlíně je obrovsky populární spolubydlení, německy Wohngemeinschaft, zkráceně WG. Skoro vždy jsou to neprůchozí pokoje a byt se samostatným obývákem nebo kuchyní. Má spoustu výhod: nemusíte řešit nájemní smlouvu (popíšu hned za chvíli), nižší kauci, nižší nájem, většinou je byt zařízený. Jen bydlení s někým cizím není úplně pro každého.

Druhou variantou je samostatný nájem, buď jako mieten nebo untermieten, tedy nájem, resp. podnájem. Druhý případ je většinou Berlíňan, který jede na několik měsíců na cesty a hledá, kdo by mu pokryl nájem, nebo někdo, kdo potřebuje nechat dojít existující smlouvu a hledá náhradu.

Obtížnost uzavřít nájemní smlouvu je s docela výraznými rozestupy WG < untermieten < mieten.

U WG bude stačit dohodnout se s hlavním nájemcem, složit mu kauci (většinou cca 1-2 nájmy), zaplatit jeden nájem dopředu a sepsat o obojím papír/smlouvu.

U podnájmu budou požadavky podobné, ale hlavní nájemce si vás bude trochu důkladněji proklepávat a bude možná chtít nějaký doklad o solventnosti.

U nájmu od majitele je proklepnutí opravdu důkladné:

Pracovní smlouva / výpisy z účtu: Téměř jistě budou chtít vidět, kolik je váš příjem. Není špatné mít sken a pár kopií smlouvy s sebou.
SCHUFA Auskunft: Německý registr dlužníků a agentura pro credit rating poskytuje jakýsi certifikát o vaší platební schopnosti. Přestože jako nově příchozí dostanete úplně čistý, nechat si ho vytisknout stojí pár desítek EUR a zkusil bych si to zařídit dopředu, pokud stojíte o vlastní byt. Já měl štěstí — realitka měla předplacený vstup do jejich databáze, takže si mě vytáhli sami, když jsem jim podepsal souhlas.
Dobrozdání od současného pronajímatele: Pokud máte nájem v Praze, nechte si vystavit prohlášení vašeho současného pronajímatele, že nemáte dluh na nájemném. Nadepište toto prohlášení Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
Kauce: Standardní výše kauce je 1-3 nájmy bez energií (tzv. Kaltimete. Většinou jsem viděl spíš ty tři nájmy. Ze zákona máte nárok platit kauci ve třech měsíčních splátkách (nemusíte se nikoho ptát při podepisování smlouvy). Platí se na jiný účet než nájemné.

V jakékoliv podobě nájmu jsou důležité tři věci:

nájemní smlouva na papíře (občas problém u WG, nebrat)
jméno na schránce
jméno na dveřích

Bez smlouvy nedostanete registraci na úřadě a bez jména na zvonku vám nebude chodit pošta (všechno v Německu chodí poštou, budete vybírat každý den).

Kde hledat

S pracovní smlouvou jsem neměl žádnou garanci bydlení ani jinou formu asistence, takže jsem byl odkázaný sám na sebe. Prvních několik dní bylo těžce frustrující, že jsem nedostával žádné reakce, nula, nic, ani odmítnutí. Zkoušel jsem psát anglicky, německé fráze, jen německy. Málokdy bylo u inzerátu telefonní číslo (pokud je, hned volat a nenechat to na e-mail). Poslal jsem tedy prvních dvacet dotazů, do dvou dnů dalších dvacet, a někdy kolem čtvrtého dne přišla první (odmítavá) odpověď. Další dny už se odpovědi hrnuly na dopisy napsané v prvním týdnu a naopak jsem musel hodně aktivně organizovat kalendář aby mi vycházely prohlídky. Měl jsem cca 80% kandidátů na WG a 20% na podnájem/nájem.

WG-Gesucht: Asi nejaktivnější web vůbec, obsahuje jak spolubydlení, tak vlastní byty. Uložil bych si filtr a proklikal všechny nové nabídky od poslední návštěvy.
Immobilienscout 24: Klasičtější realitní server, pokud hledáte vlastní, sledoval bych ho. Já tu nakonec měl úspěch.
Ostatní: Další možné jsou Immowelt, Dreamflat či eBay Kleinanzeigen (de facto Annonce). Já tu ale nic kloudného nenašel

Více nabídek bude k dispozici od prvního nebo prostředního dne měsíce, kdy končí původní smlouvy nebo se někdo stěhuje pryč.

V jaké čtvrti bydlet

Tohle je asi na osobní preferenci, preferoval bych ale Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Fridrichshain, Neukolln, některé části Mitte, Wedding. Charlottenburg a Schöneberg jsou hezké, ale nuda. Moabitu bych se vyhnul (přistěhovalci a nic moc zajímavého). Docela dobré kritérium je zůstat uvnitř tzv. ringu, tedy okružní S-Bahn linky.

Trochu motivační pro přestěhování jsou krásně nafocené čtvrti od AirBnb.

Základní slovníček německého bydlení

Kaltmiete a Warmmiete: studený a teplý nájem, studený je nájem bez energií a služeb, teplý je má v sobě. Kauce je max. 3násobek studeného.
Einbauküche (EBK): Velká část bytů nemá kuchyni (jen trubky na přívod vody a odpad), v hledání je důležité preferenci kuchyně zaškrtnout.
Provisionsfrei: Inzerát bez provize realitce (provize bývají hodně mastné).
Ofenheizung: Stará poctivá uhlová kamna, žádná rarita v Berlíně, ráno bude zima.
Parkett: Většinou ne parkety, ale dubová prkenná podlaha.

Příběh mého bydlení

Po týdnu jsem už konečně začal dostávat zájem projevující odpovědi. Domluvil jsem si schůzky na necelých deset nabídek na spolubydlení, dva podnájmy a jeden samostatný nájem. Přestože bylo hodně lákavé skočit po první nabídce, která byla alespoň trochu slušně vypadající, raději jsem ještě dva tři dny počkal a vyplatilo se.

V průběhu prohlídek jsem potkal dva podivíny, se kterými jsem se rychle rozloučil a padal odtamtud pryč, dvě WG byly k dispozici až po dvou týdnech, což pro mě bylo příliš dlouho, a zbytek byl docela pěkné bydlení. Nakonec jsem první neděli v listopadu měl kliku hned na několik zajímavých nabídek v jeden den. Jedno pěkné spolubydlení v Prenzlauer Bergu s dvěma Američanama, jeden podnájem na šest měsíců v Kreuzbergu a nově zrekonstruovaný byt k nájmu v Neuköllnu.

Nakonec jsem se přes varování o vlastním nájmu od majitele vrhnul do poslední možnosti. O trochu dražší, ale vlastní a v Schillerkiezu, čtvrti, která si mě získala už při první návštěvě Berlína. Smlouva byla v němčině, což byla drobná nepříjemnost, doporučil bych si nejdříve vyžádat návrh a projít si ho s někým, kdo umí německy. Moje smlouva má neprolomitelnou minimální délku nájmu a bylo by nepříjemné mít tam nějaké neočekávané překvapení. Dodal jsem podepsanou pracovní smlouvu, SCHUFA výpis si vytáhli sami, naskenoval jsem občanku, a nakonec si připravil trochu víc hotovosti na první tří měsíce.

Tento týden tu budu už dva měsíce a stěžovat si nemůžu, Berlín si člověka po pár týdnech získá a v blízkém okolí je toho spousta k objevování. Jediné, co mi zatím chybělo, byly běžky - minulý týden nasněžilo na bývalém letišti Tempelhof za domem a je na něm parádní okruh.